如果收入刚好跑赢CPI 买房和租房哪个更划算？

夜已深，聊聊一个老话题。

在城镇化大潮下，进城农民和新时代的白领们都不得不考虑一个现实的问题：我是打算一辈子租房子，还是尽快努力入手一套房子？

考虑到合理性，我们将讨论的人群定位为“收入能够刚好跑赢CPI”，对于这样一群人来说，到底是买房划算，还是租房划算？

如果你的收入刚好跑赢CPI，则意味着什么？

下图是近10年来的CPI走势图：

以近年来的涨幅来看，CPI均在1.5-3.0之间波动，我们暂取上限3%，如果你的收入能够跑赢CPI，则意味着你的年收入增幅也要达到3%左右，如此虽然在个别方面的支出（比如租房）可能会超过这一增幅，但你的整体购买力基本上不会缩水。

在这样的一种状态下，租房和买房哪个更划算呢？要考察这两者的区别，我们还要引入另一个数据：租售比。我在这里找到这样一个数据图：

从上述图标来看，租房的成本要远远低于买房的成本，比如北上广深，你可以简单理解为，如果保持当前各项数据：

732个月（61年）后，在深圳买房将比租房更加划算；

625个月（52年）后，在北京买房将比租房更加划算；

607个月（50年）后，在上海买房将比租房更滑划算；

465个月（39年）后，在广州买房将比租房更滑划算。

当然数据肯定是在变动的，房价涨幅在变，租金涨幅也在变。观察君找了一些数据，但感觉权威性不足，这里就不放出来了，但观察君估计，未来租房市场将会得到长足发展，当前的租售比将会快速缩小。该判断基于以下几点理由：

1、租房市场是当前房地产市场的短板，未来有相当大的增量空间，包括房源数量和租金。

2、未来长效机制本质上就是要激活租赁市场，希望大量进城市民能够在租房市场解决住房需求，只有大量住房需求被租房市场消化，供需才能实现动态平衡，楼市才能稳得住；

3、大中城市，特别是大城市，房源数量将会趋于稳定，这一点可以从各地的供地指标看出，而且这些指标有不少来自于旧地翻新，也就是说未来新增的房源中，以旧换新的占不不少比例，纯粹新增土地来增加的住房套数已经很少。

基于以上几点判断，未来房屋的实际租售比会缩小，至于缩小多少需要后续的数据来不断修正。在深圳也不会是必须等到61年，买房才比租房划算。

做了上述这些不大严谨的推演，我只是想说明一点，对于收入刚好跑赢CPI的人来说：

如果选择租房，你的生活水平不会缩水，而且伴随着租房市场的不断完善，你的租房体验也会是不断改善的。唯一的差距在于，也许等你年过花甲之后，可能会担心自己该如何养老？毕竟没有房子，手中的现金和其他类资产投资能否支撑晚年的幸福生活。

如果选择买房，你会背负一定的房贷压力，等于是透支了未来的收入，这些可能会导致你未数年乃至数十年生活不如租房潇洒。你要背负房贷，还必须承当房价变动的风险。你的好处当然也很明显，那就是没有寄人篱下的漂泊感，经济层面的压力换来的是在其他方面的愉悦，比如“有恒产者有恒心”，目标更加坚定，经济压力转化为收入增长的动力等，当然还有一些中国特色的好处，比如找对象，子女入学等。

买房和不买房的事业机会成本

中国人买房普遍比较早，虽然近年来初次购房年龄有所增长，但总体仍然是偏早的。2016年的一份调查显示，北京首套房购房者的平均年龄为27岁，普遍比西方提前了10年左右。考虑到大多数人的收入增长水平，这个年龄段买房人主要依靠的是家庭的支持——首付家里掏，自己扛房贷。

观察君认为，对于早早背上房贷的人来说，他的人生轨迹比选择租房的人更加清晰，因为他们追求的是“稳健”，这可能会让他们在机会面前丧失挑战欲望，因为高收益必然伴随着高风险。有房的人，往往考虑更多的是风险。

对于选择租房的人来说，他的人生轨迹更加不可预期。轻装上阵，敢于挑战机会，如果异地有个很好的机会，他们会毫不犹豫的选择离开目前所在的城市。

80后、90后这两代人

80后以及90后，基本上是与房价同步成长的，看多了楼市的现实，能够遵从本心，一心向往“诗和远方”的少之又少。对于打定主意追求“老婆孩子热炕头”的稳定生活的人来说，房子是基础，尽可能早地入手一套房子或许是更好的选择。但对于打定主跳出这个包围圈的人来说，租房反而是遵从本心的选择。

选择租房两极分化的结局

观察君认为，，选择租房的人，也很少有人打算租一辈子的房子，在他们事业取得成功后，房子早已不是问题。问题就在于这种成功的概率，这种东西无法量化，最终也就是造成租房的两极分化的结果，事业成功的人，租房顺利转为买房自住，不过真的一辈子租房的人恐怕更多。